Quelles stratégies d'investissement choisir: immobilier, actions, crypto ?

Les différentes stratégies d’investissement

Choisir la bonne stratégie d’investissement est essentiel pour bâtir un avenir financier solide. Entre l’achat immobilier, le rentvesting, l’investissement en bourse ou la cryptomonnaie, chaque option présente ses avantages et ses risques. Faut-il privilégier la sécurité de la pierre, la liquidité des actions, la flexibilité du rentvesting ou les hauts rendements possibles en crypto ? Découvrons ensemble les différences entre ces approches et comment choisir celle qui correspond le mieux à vos objectifs financiers. Ces stratégies peuvent être appliquées aussi bien en Australie qu’en France.

L’immobilier

La premiere strategie est l’investissement immobilier. L’investissement immobilier est l’une des stratégies les plus populaires en France et en Australie depuis plus de 50 ans. Investir dans la pierre est considéré comme une valeur sûre, permettant de créer de la richesse grâce à l’effet de levier. Avec un apport initial de $10.000, par exemple, il est possible d’emprunter jusqu’à $200.000, multipliant ainsi son capital de plus de 20 fois. Pour bien se préparer et utiliser tous les avantages possibles en Australie, j’en parle en détail dans cet article .

L’idée de cette stratégie est de se constituer un patrimoine immobilier afin de devenir financièrement indépendant en tant que rentier. Il est possible d’y parvenir soit en achetant plusieurs biens immobiliers soi-même, soit en investissant dans des fonds immobiliers (SCPI en France / REIT : Real Estate Investment Trust en Australie).

Les fonds immobiliers permettent de diversifier ses investissements et de réduire les risques tout en bénéficiant des avantages de l’immobilier. Leur principal avantage est qu’ils sont beaucoup plus passifs à gérer, mais il est plus difficile d’emprunter et d’utiliser l’effet de levier pour y investir. En revanche, acheter des biens immobiliers soi-même offre souvent des rendements supérieurs et peut être plus avantageux en termes de fiscalité et d’optimisation. Cependant, cette approche demande une gestion beaucoup plus active.

En Australie, par exemple, il est possible d’utiliser l’équité d’une propriété, c’est-à-dire la part du prêt immobilier déjà remboursée et qui vous appartient, comme apport pour acheter un autre bien. Cet apport devra tout de même être emprunté, mais puisqu’il repose sur l’équité d’une propriété existante, le prêt est beaucoup plus accessible. Cela permet d’augmenter encore davantage l’effet de levier en empruntant 100 % du prix du bien sans avoir à avancer de cash.

Exemple

• Valeur de votre maison actuelle : $800.000
• Prêt restant : $400.000
• Équité totale : $400.000
• Équité utilisable (80% utilisable uniquement) : $240.000
• Refinancement du pret (nouveau pret ou pret commum avec l’ancien) pour débloquer $240.000 en cash
• Utilisation de ces $240.000 comme apport pour un bien locatif de $600.000
• Nouveau prêt de $360.000 pour financer le reste du bien locatif
• Résultat : Un deuxième investissement immobilier sans apport personnel direct

Un autre avantage de l’investissement immobilier est l’utilisation du déficit foncier, aussi appelé “negative gearing” en Australie. Par exemple, en Australie, si vous possédez un bien immobilier destiné à l’investissement et que les loyers perçus ne couvrent pas entièrement vos frais (intérêts bancaires, charges, frais de gestion, etc.), vous avez la possibilité de déduire ces pertes de votre revenu imposable.

Ce mécanisme est particulièrement avantageux pour les investisseurs ayant une tranche d’imposition élevée, car il permet de réduire significativement l’impôt à payer tout en bénéficiant de la valorisation à long terme du bien immobilier. Cette stratégie est couramment utilisée pour optimiser la rentabilité d’un portefeuille immobilier et faciliter l’accumulation de plusieurs propriétés.

Exemple de negative gearing avec réduction d’impôt

• Propriété : Appartement à $600.000 avec un prêt de $500.000.
• Revenus : Loyer annuel de $20.000.
• Dépenses :
  • Intérêts sur le prêt (5 %) : $25.000
  • Autres frais (taxes, entretien) : $5.000
  • Total des dépenses : $30.000
• Perte nette : $20.000 (revenus) - $30.000 (dépenses) = 10 000 $ de perte.
• Avantage fiscal :
  • La perte nette de 10.000 $ peut être utilisée pour réduire l’impôt sur le revenu.
  • $3.000 de taxe en moins pour 30% d’imposition
  • Perte totale: $7.000

Conclusion

L’investissement immobilier est une stratégie efficace pour bâtir un patrimoine solide et atteindre l’indépendance financière. Que vous choisissiez d’acheter des biens physiques ou d’investir dans des fonds immobiliers (SCPI en France, REITs en Australie), cette approche offre stabilité, revenus locatifs et avantages fiscaux. Cette stratégie nécessite une étude approfondie du marché, une gestion rigoureuse et une bonne compréhension des réglementations. En France comme en Australie, se faire accompagner par des professionnels est essentiel pour maximiser vos chances de succès.

En Australie, l’ordre le plus simple pour investir est de commencer par acheter une résidence principale. L’achat d’une résidence principale est beaucoup plus accessible grâce aux avantages et aides proposés par le gouvernement australien, comme décrit dans cet article. Une fois la résidence principale acquise, vous pouvez utiliser l’équité déjà accumulée pour acheter une propriété d’investissement, ou opter pour une résidence plus grande et convertir votre propriété précédente en investissement.

Vous pouvez également choisir d’utiliser des fonds immobiliers pour une gestion plus passive. Il est tout de même recommandé d’acheter au moins une résidence principale avant de commencer à investir dans des fonds immobiliers, car l’acquisition de votre résidence principale vous permet d’assurer un logement sur le long terme, un point essentiel de l’indépendance financière.

N’oubliez pas d’utiliser des outils comme l’offset et le redraw pour optimiser vos prêts immobiliers.

Le rentvesting

Le rentvesting est une variante de l’investissement immobilier qui consiste à acheter des propriétés d’investissement tout en étant locataire. Cette stratégie est particulièrement populaire en Australie, où les prix de l’immobilier dans les grandes villes comme Sydney ou Melbourne peuvent être trop élevés pour l’achat d’une résidence principale. Le rentvesting permet de profiter des avantages de l’investissement immobilier sans renoncer à la flexibilité de la location.

Il est particulièrement adapté aux jeunes professionnels ou aux personnes souhaitant vivre dans des zones urbaines chères ou dans des capitales économiques, tout en investissant dans des marchés plus abordables. Cependant, cette approche nécessite une gestion rigoureuse des finances et une bonne compréhension du marché immobilier.

Il est plus difficile de démarrer avec cette stratégie, car il n’est pas possible d’utiliser les outils du gouvernement dédiés à l’achat d’une résidence principale (comme le First Home Owner Grant ou les exemptions de taxes). Il faudra donc un apport minimum de 20%. Cependant, une fois lancé, en utilisant l’équité accumulée sur le premier achat, il est possible d’atteindre un résultat similaire à celui de la stratégie d’investissement immobilier classique.

Les actions et ETFs

ne autre stratégie possible et populaire est l’investissement en bourse. Cette stratégie est accessible, flexible et permet de générer de très bons rendements à long terme. À la différence de l’investissement immobilier, l’investissement en bourse est beaucoup plus passif : vous achetez des actions et laissez l’argent croître au fil des années, tout en recevant des dividendes (que vous pouvez réinvestir automatiquement).

Les principaux avantages de cette stratégie sont la liquidité et la simplicité. En vendant des actions, l’argent est disponible en quelques jours, contrairement à la vente d’un bien immobilier qui peut prendre plusieurs mois. De plus, il est aujourd’hui très facile d’investir en quelques clics.

En matière d’investissement, les deux options les plus populaires sont les actions individuelles ou les ETFs (Exchange-Traded Funds).
Les actions individuelles permettent d’acheter des parts d’entreprises, avec un potentiel de rendement lié aux fluctuations des cours et aux dividendes de l’entreprise. Les ETFs, quant à eux, sont des fonds cotés en bourse qui répliquent la performance d’un indice, d’un secteur ou d’une classe d’actifs, offrant une diversification instantanée et des frais de gestion réduits. Certains ETFs peuvent également offrir des dividendes.
Les ETFs sont un outil idéal pour diversifier considérablement ses actifs tout en réduisant la complexité. Un seul ETF peut vous permettre d’investir dans plusieurs régions du monde et dans divers secteurs.

C’est pourquoi, dans l’application de cette stratégie, il est plutôt recommandé de se contenter d’1 à plusieurs ETFs dans son portefeuille d’investissement. Vous pouvez y ajouter quelques actions individuelles d’entreprises dans lesquelles vous croyez, mais si vos ETFs sont bien choisis, ces entreprises seront sûrement déjà incluses. Quelques ETFs populaires sont le VDHG, le DHHF ou le split VGS/VAS.

La plupart des pays dans le monde ont une bourse à travers laquelle les gens achètent et vendent des actions. L’ASX (Australian Securities EXchange) est la principale bourse en Australie où les actions sont échangées. L’Australie est unique en possédant un système électronique de classe mondiale appelé CHESS, grâce auquel l’ASX tient un registre de qui possède quelles actions. Lorsqu’une action est achetée ou vendue, un enregistrement de cette propriété est conservé directement à votre nom grâce à votre propre numéro d’identification de détenteur (HIN — Holder Identification Number). Ce qui signifie que toutes les actions que vous achetez vous appartiennent, à vous, et non à la plateforme en ligne, par exemple.

Les plateformes de trading en ligne rendent l’accès à la bourse plus facile que jamais. Que vous cherchiez à investir dans des entreprises populaires ou à diversifier à l’international, il est très important de bien choisir sa plateforme en ligne et de s’assurer que la plateforme utilise le système CHESS, car ce n’est pas toujours le cas. Dans mon cas, j’utilise la plateforme en ligne Pearler, qui permet d’investir automatiquement et régulièrement sur le marché à des frais fixes réduits. En utilisant ce lien, vous recevrez $20 pour couvrir vos frais, ce qui correspond à environ 3 transactions.

Les cryptomonnaies

Depuis quelques années, de plus en plus d’investisseurs s’intéressent aux crypto-monnaies. Contrairement aux actions et aux ETFs, qui sont régulés par des institutions financières et cotés en bourse, les cryptos reposent sur des technologies décentralisées comme la blockchain. Cela signifie que les transactions sont validées par un réseau d’ordinateurs plutôt que par une entité centrale, offrant ainsi plus de transparence, mais aussi plus de volatilité.

L’un des principaux attraits des crypto-monnaies est leur potentiel de rendement élevé. Des cryptos comme le Bitcoin (BTC) et l’Ethereum (ETH) ont connu une croissance exponentielle depuis leur création, attirant de nombreux investisseurs. Cependant, cette classe d’actifs est aussi beaucoup plus volatile que les marchés traditionnels, ce qui peut être un frein pour certains.

Bien qu’investir uniquement dans la crypto puisse être une stratégie, il est conseillé de ne pas allouer plus qu’une petite partie de son capital à ce marché, en fonction de son appétit pour le risque (5 % par exemple). Une approche populaire consiste à acheter régulièrement (DCA - Dollar Cost Averaging) pour lisser les fluctuations du marché.

Residence Principale + ETF

Cette stratégie est extrêmement populaire au sein du groupe FIRE en Australie et consiste à mixer plusieurs stratégies expliquées précédemment. L’idée est d’utiliser les outils gouvernementaux australiens pour accéder à la propriété de sa résidence principale, puis de passer à une stratégie d’investissement en bourse. Cette approche permet d’assurer la propriété d’un bien immobilier pour garantir un logement à long terme, tout en associant la flexibilité et la simplicité de l’investissement en bourse pour générer des rentes.

Cette stratégie est très efficace et se base sur plusieurs outils du système australien pour être optimisée. Tout d’abord, la possibilité d’utiliser le Superannuation pour préparer son apport pour l’achat de la résidence principale. Puis, l’utilisation du compte offset et redraw pour payer son prêt immobilier plus rapidement. L’option redraw peut également être utilisée pour recycler sa dette et investir son argent en bourse.

Quelle est la meilleure stratégie ?

Comme souvent en finance, la réponse n’est pas si évidente. Quelques simulations existent et j’en ai également réalisées moi-même, et entre l’immobilier et les actions sur ces 30 dernières années, les résultats sont assez proches. Réaliser des simulations peut être très compliqué car de nombreuses variables entrent en jeu, et le changement d’un seul élément, comme la localisation d’un bien immobilier par exemple, peut affecter le résultat.

Le plus important est de choisir une stratégie qui vous convient et vous correspond. Ce choix n’est pas non plus définitif, si, après 10 ans d’investissement dans l’immobilier, vous décidez de passer à l’investissement boursier, c’est tout à fait possible. Cela demandera un peu de travail en matière de fiscalité pour optimiser les ventes immobilières, par exemple, mais c’est faisable.

Dans mon cas, j’ai choisi la stratégie résidence principale + ETF, car avoir un logement principal est important et l’investissement en bourse est simple et flexible.